Wertsicherungsklausel im Gewerbemietvertrag

Eine Indexklausel im Mietvertrag soll inflations- und deflationsbedingte Verschiebungen im Sinne von Vermietern und Mietern ausgleichen – sie ist keine Mieterhöhungsvereinbarung. Sofern es sich um eine Inklusivmiete handelt, bezieht sich die Indexklausel im Gewerbemietrecht ausschließlich auf die vereinbarte Grundmiete.

Betriebs- und Nebenkostenvorauszahlungen werden von der Indexklausel nicht umfasst.

Echte und unechte Gleitklauseln im Gewerbemietvertrag

Bei Indexklauseln wird im Preisklauselgesetz (PrKG) zwischen echten Gleitklauseln (§ 1 Abs. 1 PrKG) und unechten Gleitklauseln (§ 1 Abs. 2 PrKG) unterschieden.

Bei der echten Gleitklausel führt die Änderung der Bezugsgröße im vereinbarten Index unmittelbar zu einer Änderung der Grundmiete.

Beispiel: Verändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex (VPI) um fünf Prozent, verändert sich automatisch die Miete um fünf Prozent.

Bei der unechten Gleitklausel passt sich die Grundmiete nicht automatisch an, sondern nur durch weitere Handlungen der Vertragsparteien.

Beispiel: Verändert sich der VPI um fünf Prozent, soll die Angemessenheit der Miete überprüft und die Miethöhe neu vereinbart werden.

Gewerbemietvertrag: Zulässige Indexklausel

Unechte Gleitklauseln sind grundsätzlich zulässig und wirksam – echte Gleitklauseln sind eigentlich unzulässig und damit verboten.

Im Gewerberaummietrecht sind echte Gleitklauseln aber dann ausnahmsweise zulässig, wenn gemäß den §§ 2 Abs. 1, 3 Abs. 1 PrKG

• die Mietänderung durch die Änderung eines vom Statistischem Bundesamt oder einem Statistischem Landesamt ermittelten Preisindex für die Gesamtlebenshaltung oder eines vom Statistischem Amt der Europäischen Gemeinschaft ermittelten Verbraucherpreisindex bestimmt wird, und
• der Vermieter für die Dauer von mindestens zehn Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet oder der Mietvertrag auf mindestens zehn Jahre abgeschlossen wurde oder der Mieter das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern, und
• weder Mieter noch Vermieter durch die Indexklausel unangemessen benachteiligt werden.

Eine unzulässige unangemessene Benachteiligung stellt insbesondere die "Upwards-Only-Klausel" dar. Eine solche Klausel liegt vor, wenn eine Mieterhöhung bei einem Anstieg der Bezugsgröße im vereinbarten Index vereinbart wird, aber umgekehrt keine Mietsenkung bei einem Absinken der Bezugsgröße eintreten soll.

Beispiel: Steigt der VPI um fünf Prozent, steigt entsprechend automatisch die Miete um fünf Prozent.

Eine unzulässige Indexklausel liegt auch vor, wenn sich die Miete überproportional anhand der Änderung der Bezugsgröße im vereinbarten Index verändern soll. Das gilt bereits bei geringen Abweichungen.

Beispiel: Verändert sich der VPI um fünf Prozent, verändert sich entsprechend automatisch die Miete um sechs Prozent.

Keine unzulässige unangemessene Benachteiligung liegt vor, wenn sich die Miete unterproportional anhand der Änderung der Bezugsgröße im vereinbarten Index verändern soll. Beispiel: Verändert sich der VPI um fünf Prozent, verändert sich entsprechend automatisch die Miete um vier Prozent.

Unzulässige Indexklausel im Mietvertrag: Rechtswirkung

Verstößt eine Indexklausel gegen die genannten Voraussetzungen, ist sie unzulässig und gemäß § 1 Abs. 1 PrKG verboten. Damit ist sie aber nicht per se unwirksam.

Sofern vertraglich nicht etwas anderes vereinbart wurde, tritt nach § 8 PrKG die Unwirksamkeit einer Indexklausel erst zum Zeitpunkt der rechtskräftig festgestellten Unzulässigkeit der Klausel ein.

Das heißt: Sowohl Vermieter als auch Mieter können die Klausel trotz Unzulässigkeit beziehungsweise Verbot so lange anwenden, bis ein rechtskräftiges Urteil die Unzulässigkeit der Klausel bestätigt. Mietzahlungen, die auf Grundlage einer unzulässigen Indexklausel in der Vergangenheit geleistet wurden, können trotz der gerichtlichen Feststellung der Unzulässigkeit der Indexklausel nicht zurückgefordert werden.

Bei der Vereinbarung einer Indexklausel muss dem Mieter bewusst sein, dass er bis zu einem rechtskräftigen Urteil lange Zeit an eine unzulässige und eigentlich verbotene Indexklausel gebunden sein kann.

Umgekehrt muss der künftige Vermieter beim Kauf einer Immobilie im Rahmen der Due-Diligence-Prüfung darauf achten, dass eine bestehende Indexklausel von einem Gericht nachträglich als unwirksam beurteilt werden könnte. Eine Mietanpassung bei Änderung der Bezugsgröße im vereinbarten Index wäre dann nicht mehr möglich.

Berechnung der Mietänderung: Fehler vermeiden

Bei der Ermittlung einer Mietanpassung auf Grund einer Änderung der Bezugsgröße im vereinbarten Index treten häufig Fehler auf.
So wird bei der Berechnung der Indexänderung oft fälschlicherweise nicht zwischen einer Änderung des Indexes um Prozent und einer solchen um Prozentpunkte unterschieden, was zu unterschiedlichen Ergebnissen bei der Berechnung der Mietanpassung führt.

Während die Veränderung eines Index um Prozentpunkte in Indextabellen abgelesen werden kann, muss die prozentuale Veränderung berechnet werden.

Zur Berechnung einer Mietänderung aufgrund einer Indexänderung empfiehlt sich die (gute) Rechenhilfe, die das Statistische Bundesamt zur Verfügung stellt.

Wegfall des vereinbarten Index im Gewerbemietvertrag

Wird der im Mietvertrag vereinbarte Index als Bezugsgröße nicht mehr erhoben – beispielsweise Vier-Personen-Arbeitnehmer-Haushaltsindex –, muss nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im Rahmen der ergänzenden Vertragsauslegung der geltende VPI verwendet werden, falls nichts Abweichendes vertraglich vereinbart wurde.

Index regelmäßig überprüfen

Das PrKG enthält zwar keine Begrenzungen hinsichtlich einer rückwirkenden Geltendmachung von Mietforderungen, allerdings sind die Verjährungsvorschriften der §§ 195, 199 BGB zu beachten. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt danach drei Jahre. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch auf eine höhere Miete fällig geworden ist.

Beispiel: Im April 2018 erhöht sich die Miete aufgrund einer Indexklausel um fünf Prozent um 50 Euro monatlich. Der Vermieter bemerkt das aber erst im Juni 2025. Er kann daher wegen der Verjährung rückwirkend nur die Mehrmiete ab dem 1.1.2022 einfordern, mithin 2.100 Euro. Die Mietforderungen vom 1.4.2018 bis zum 31.12.2021 sind verjährt.

Da vereinbarte Indexklauseln nach Vertragsabschluss oft in Vergessenheit geraten, sollten Vermieter bestehende Mietverträge überprüfen und die Veränderung des vereinbarten Index verfolgen. Dies kann sich auszahlen.

Praxishinweis: Verzug von Hinweis abhängig machen

Ist eine echte Gleitklausel im Mietvertrag vereinbart, kann das dazu führen, dass der Mieter bei einer unbemerkten Indexerhöhung und der damit verbundenen Mieterhöhung automatisch in Verzug mit der Mietzahlung gerät. Das könnte eine außerordentliche Kündbarkeit des Mietverhältnisses durch den Vermieter zur Folge haben.

Um das zu vermeiden, sollte im Interesse des Mieters im Gewerbemietvertrag vereinbart werden, dass die Wirkung des Verzuges erst durch einen gesonderten Hinweis des Vermieters eintritt.

Beispiel einer Formulierung: "Solange der Mieter von dem Vermieter keine schriftliche Neuberechnung der Miete erhalten hat, gerät der Mieter nicht in Zahlungsverzug."

Das könnte Sie auch interessieren:

Indexmiete: Urteile zu Klauseln im Mietvertrag

Mietanpassung nach Indexänderung kann Schriftform unterliegen