GREIX: Preise für Wohnimmobilien steigen wieder signifikant

Nachdem die Immobilienpreise mit dem Ende des jahrelangen Booms vielerorts kräftig gefallen waren, haben sich im ersten Quartal 2025 Wohnimmobilien in Deutschland im Vergleich zum ersten Quartal 2024 so stark verteuert wie seit Mitte 2022 nicht mehr.

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind demnach innerhalb eines Jahres um 3,2 Prozent gestiegen, Einfamilienhäuser verteuerten sich um 4,7 Prozent und Mehrfamilienhäuser um 8,7 Prozent.

Das sind Ergebnisse aus dem German Real Estate Index (GREIX), der auf Zahlen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte basiert, des Exzellenzclusters Econtribute der Universitäten Bonn und zu Köln und dem Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW). Die Studie wurde am 8. Mai veröffentlicht.

Immobilientransaktionen: Markt gewinnt an Fahrt

"Das Abwarten hat ein Ende", sagt IfW-Immobilienmarktexperte Jonas Zdrzalek. "Wer kaufen will, hat sich offenbar mit den neuen Gegebenheiten arrangiert – und spekuliert darauf, dass der Immobilienmarkt vorerst seinen Tiefpunkt erreicht hat." Die Zahl der geschlossenen Transaktionen liege knapp ein Drittel über Vorjahresniveau.

Im Vergleich zum direkten Vorquartal sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen laut GREIX im ersten Quartal 2025 um ein Prozent gestiegen, Mehrfamilienhäuser wurden 1,1 Prozent teurer verkauft, und die Preise für Einfamilienhäuser stagnierten (plus 0,1 Prozent) gegenüber dem vierten Quartal 2024.

Eigentumswohnungen: Preissprünge in Metropolen

Im Vergleich zum Vorquartal kletterten die Preise für Eigentumswohnungen im jüngsten GREIX am stärksten in Köln (plus 3,4 Prozent), Stuttgart (plus 2,1 Prozent) und Berlin (plus 1,7 Prozent). Moderater waren die Anstiege in Düsseldorf (plus 1,3 Prozent), Frankfurt am Main (plus 0,7 Prozent) und Leipzig (plus 0,6 Prozent). Für Hamburg und München lagen zum Zeitpunkt der Veröffentlichung noch keine Daten vor.

Für den Index wurden notariell beglaubigte Verkaufspreise der Gutachterausschüsse nach wissenschaftlichen Standards für 21 Städte und Landkreise ausgewertet. Auch außerhalb der großen Metropolen legten die Preise weitgehend zu – besonders stark in Karlsruhe (plus 3,8 Prozent) und Duisburg (plus 3,2 Prozent). Einen leichten Rückgang gab es in Dresden (minus 0,9 Prozent), hier hatten die Preise in den Vorquartalen stark angezogen.

Wohnimmobilien: Preisverfall hat erst einmal ein Ende

Wohnimmobilien sind seit Mitte 2022 – dem Höhepunkt des jahrelangen Booms – deutlich günstiger geworden. Hauptgrund waren gestiegene Zinsen, Kredite wurden teurer. Verkäufer mussten die eigenen Preisvorstellungen senken. Seit Sommer 2024 haben sich die Immobilienpreise stabilisiert. Im Schlussquartal 2024 hatten sich Wohnungen und Häuser dem Statistischen Bundesamt zufolge bereits wieder leicht verteuert.

Gegenüber den Tiefstständen bei den Immobilienpreise sei die Aufholbewegung in den Großstädten am stärksten, schreibt das IfW nun. Insgesamt lägen die Preise für Eigentumswohnungen aber im Schnitt noch rund zehn Prozent unter den Höchstständen. "Ob sich die Preisanstiege weiter im selben Tempo fortsetzen, hängt vom wirtschafts- und geldpolitischen Umfeld ab", meint Zdrzalek.

Mit der Aussicht auf das Schuldenpaket des Bundes sind Kapitalmarktzinsen und Bauzinsen wieder gestiegen. Für Finanzierungen mit zehnjähriger Laufzeit werden laut Frankfurter FMH-Finanzberatung aktuell im Schnitt rund 3,6 Prozent Zinsen fällig – vor sechs Monaten waren es 3,3 Prozent. Damit werden Kredite für Immobilienkäufer teurer. Beobachter erwarten eine Belastungsprobe für den Immobilienmarkt.

Wohnungspreise im Zentrum fallen stärker als in den Vierteln

Bei Eigentumswohnungen rücken der Auswertung zufolge zentrale und nicht-zentrale Lagen preislich wieder näher aneinander heran, wie ein GREIX-Update im April gezeigt hat. Die Prämie, die Immobilienkäufer für Eigentumswohnungen in den Innenstadtlagen bezahlen, hat sich demnach im Jahr 2024 reduziert.

Zuletzt wurde in den zentralen Lagen eine Preisprämie von 1.110 Euro pro Quadratmeter fällig – zum Vergleich: In der Phase des Preisaufschwungs zwischen 2012 und dem erstem Quartal 2022 lag die Differenz noch bei 1.220 Euro.

Am deutlichsten haben sich laut GREIX-Auswertung die Preise in Hamburg angeglichen: In den innenstädtischen Bereichen fielen die Wohnungspreise seit 2022 um 17,8 Prozent, in den Außenbezirken um 11,8 Prozent. Es folgt Düsseldorf mit einem Preisverfall mit 17,5 Prozent im Zentrum und 12,4 Prozent in nicht-zentralen Vierteln.

Steigende Preise vor allem in weniger zentralen Lagen

Im Jahresvergleich 2024 und 2023 zeigen sich große Unterschiede in der Preisentwicklung von Eigentumswohnungen in den Vierteln der sieben Top-Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Während die Wohnungspreise im bundesweiten Vergleich nachgaben, legten sie in einigen Stadtteilen teils deutlich zu, vor allem auch in den Außenbezirken.

Am stärksten stiegen die Preise im GREIX in Düsseldorf Bilk-Oberbilk (plus 11,6 Prozent), Frankfurt Mitte-Nord (plus 8,9 Prozent) und Hamburg Harburg (plus 7,6 Prozent). Die stärksten Preisrückgänge gab es in Hamburg Mitte mit einem Minus von 16,5 Prozent und in Düsseldorf Altstadt-Stadtmitte mit einem Rückgang von 10,4 Prozent.

Preisdifferenz zwischen teuren und günstigen Vierteln

Auch wenn die Preisprämie der Zentrumslagen sinkt, besteht noch eine große Differenz zwischen dem teuersten und günstigsten Viertel in vielen deutschen Städten. Mit einem Aufschlag von mehr 80 Prozent war der Unterschied in Köln (Innenstadt: 5.600 Euro pro Quadratmeter versus Chorweiler: 3.000 Euro pro Quadratmeter) und Frankfurt am Main (Westend / Innenstadt: 7.100 Euro pro Quadratmeter versus West-Autobahn: 3.800 Euro pro Quadratmeter) mit am stärksten.

Am dichtesten beieinander lagen die Preise in Stuttgart – Mitte-Nord: 5.300 Euro pro Quadratmeter versus Neckar-Ost: 3.600 Euro pro Quadratmeter. Der Aufschlag betrug 2024 damit aber immer noch knapp 50 Prozent.

Großstädte: Hier gibt es die günstigsten Bezirke

In nahezu allen sieben deutschen Metropolen finden sich Viertel, in denen die Quadratmeterpreise unterhalb des GREIX-Durchschnitts der erfassten 20 Städte und Regionen liegen – Käufer finden also Ausweichmöglichkeiten zu teuren Lagen.

Die einzige Ausnahme ist München. Hier lag der Quadratmeterpreis 2024 selbst im günstigsten Viertel Moosach-Milbertshofen mit etwa 7.500 Euro über dem teuersten Viertel in allen anderen deutschen Großstädten. In Münchens teuerstem Viertel Altstadt-Maxvorstadt kostete der Quadratmeter 11.300 Euro.

Außerhalb Münchens liegen die kostspieligsten Stadtviertel bei rund 7.000 Euro pro Quadratmeter in Hamburg, Frankfurt am Main und Berlin. Die günstigsten Stadtviertel in den Großstädten finden sich in Köln: In Chorweiler, Porz und Kalk kosteten Wohnungen im vergangenen Jahr rund 3.000 Euro pro Quadratmeter.

GREIX für mehr Transparenz am Wohnungsmarkt

Der German Real Estate Index (GREIX) ist ein Immobilienpreisindex für Deutschland auf Basis der Kaufpreissammlung der lokalen Gutachterausschüsse, die notariell beglaubigte Verkaufspreise enthält. Er bildet die Preisentwicklung einzelner Städte und Stadtviertel bis zurück ins Jahr 1960 ab und basiert auf mehr als zwei Millionen Transaktionsdaten. So können langfristige Trends der Immobilienmärkte analysiert und aktuelle Entwicklungen im historischen Kontext eingeordnet werden.

Die Preisentwicklungen werden auf Basis der Indexwerte nach aktuellen wissenschaftlichen Standards berechnet. Mittels statistischer Verfahren (hedonische Methode) können Verzerrungen eliminiert werden, die bei durchschnittlichen Quadratmeterpreisen auftreten. Ziel ist es, die Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu erhöhen. Alle Daten für momentan 21 deutsche Städte und ihre Stadtteile sowie den Rhein-Erft-Kreis sind frei zugänglich. Seit März 2025 können noch mehr Daten als bislang eingesehen werden: Neben der indexierten Preisentwicklung und den Quadratmeterpreisen gibt es für ausgewählte Städte jetzt auch die Zahl der Transaktionen, das durchschnittliche Baujahr der gehandelten Immobilien und die durchschnittliche Wohnfläche.

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