Prof. Dr. Oliver Fehrenbacher
Rn 23
Gesetzliche Verbote, die sich an beide Parteien richten (vgl § 134 Rn 20), können bei einem Verstoß zur Nichtigkeit des Maklervertrags führen. Besondere Bedeutung erlangen insoweit gesetzliche Vermittlungsverbote. Ein solches Verbot besteht für die Vermittlung von Adoptionen (§ 5 AdVermiG). Die Vermittlung ist Sache der zuständigen Stellen. Das Verbot gilt auch für die Ersatzmuttervermittlung (§§ 13c, 13b AdVermiG). Ausbildungs- und Arbeitsvermittlungen sind nur verboten, wenn es um Vermittlungen in oder aus Ländern außerhalb der EU und der EWR geht (§ 292 SGB III). Wegen der besonderen Stellung ist es dem Notar verboten (dazu BGH NJW-RR 90, 948 [BGH 22.03.1990 - IX ZR 117/88]), Darlehen und Grundstücksgeschäfte zu vermitteln (§ 14 IV BNotO). Entgegen dem Verbot abgeschlossene Verträge sind nichtig. Die gleiche Wirkung hat das Verbot bei einem Verstoß von Anwaltsnotaren oder Sozietätskollegen (BGHZ 147, 39). Andere Berufsregelungen sind allerdings regelmäßig nicht als gesetzliche Verbote iSd § 134 einzuordnen. Ein unter Verstoß gegen die Berufsordnung (§ 14 II 8 BRAO – BGH NJW 04, 212 [BGH 13.10.2003 - AnwZ (B) 79/02]) von einem Anwalt geschlossener Maklervertrag ist ebenso wirksam (BGH NJW 00, 3067 [BGH 08.06.2000 - III ZR 186/99]) wie ein entgegen der Berufsordnung (§ 57 IV StBerG) geschlossener Maklervertrag eines Steuerberaters (BGHZ 78, 263); anders dagegen bei einem Verstoß gegen § 49b III BRAO durch die entgeltliche Vermittlung von konkreten Anwaltsmandaten (Dresd DStR 23, 1966 [OLG Dresden 06.04.2023 - 8 U 1883/22]). Die Wirksamkeit eines Maklervertrags über Wohnraum hängt nicht davon ab, dass ein Auftrag des Vermieters zum Angebot des Wohnraums vorliegt. § 6 WoVermG ist kein gesetzliches Verbot nach § 134 (BGHZ 152, 10). Gleiches gilt für das Koppelungsverbot, das bei einem Verstoß die Wirksamkeit des Maklervertrags unberührt lässt (§ 3 IV WoVermG). Bei Vereinbarungen mit unzulässiger Vergütungshöhe (über 2 Monatsmieten) wird der Auftraggeber über die geltungserhaltende Reduktion (§ 5 WoVermG) geschützt (Grüneberg/Retzlaff § 652 Rz 61). Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume grds kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen (§ 2 Ia WoVermG – sog Bestellerprinzip). Entgegenstehende Vereinbarungen sind unwirksam; nicht aber der Maklervertrag. Beim Fehlen einer gewerblichen Erlaubnis zur entspr Tätigkeit des Maklers ist der Maklervertrag regelmäßig wirksam (BGHZ 78, 269: zum Verstoß gegen § 34c GewO), allerdings führt die Darlehensvermittlung im Reisegewerbe zur Nichtigkeit des Vermittlungsvertrags (BGH NJW 99, 1636 [BGH 02.02.1999 - XI ZR 74/98]). Vereinbarungen, die gegen die Regelungen der MaBV verstoßen, sollen grds nicht zur Nichtigkeit führen (MüKo/Althammer § 652 Rz 25, 84). Der BGH hat aber bei einem Verstoß gegen § 3 II MaBV die Nichtigkeit der Vereinbarung nach § 134 wegen des Abweichens zum Nachteil des Kunden (§ 12 MaBV) angenommen (BGH NJW 07, 1947; NJW 01, 818; zu § 7 MaBV: Karlsr WM 01, 729). Im Einklang mit den allg Grundsätzen ist der Maklervertrag bei einem Verstoß gegen das RDG nichtig (MüKo/Althammer § 652 Rz 85). Allerdings sind Tätigkeiten, die sich im Auffinden, der Lektüre, der Wiedergabe und der bloßen schematischen Anwendung von Rechtsnormen erschöpfen, keine (verbotenen) Rechtsdienstleistungen. Verboten ist die Rechtsberatung durch den Makler, wenn sie nicht im unmittelbaren Zusammenhang mit der Vermittlung steht (BGH NJW-RR 00, 1502 [BGH 08.06.2000 - III ZR 187/99]). Verboten ist die Vertragsgestaltung, nicht aber das Anfertigen und Bereithalten von Vertragsentwürfen (BGH NJW 74, 1328 [BGH 19.04.1974 - I ZR 100/73]). Wirbt ein Makler in einer Anzeige für Vermieter mit der Formulierung ›Mietvertrag kostenfrei‹, stellt das keinen Verstoß gegen das RDG dar, da die potenziellen Vermieter der Anzeige regelmäßig lediglich entnehmen, dass ein Formular kostenlos überlassen wird und eine Hilfe beim Ausfüllen möglich ist (Karlsr NJW-RR 11, 119 [OLG Karlsruhe 13.10.2010 - 6 U 64/10]). Gaststättenmakler können zB den Antrag auf Schankerlaubnis stellen. Verboten ist dagegen die Beratung des Auftraggebers bei der Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen durch den Versicherungsmakler (zur Beratung im Vergabeverfahren: Fetzer VersR 00, 1311) sowie grds auch jede Hilfe in Steuersachen. Dagegen dürfte Immobilienmaklern ein entspr Hinweis in Grundbuchsachen erlaubt sein. Ferner ist die Vergütung eines Vermittlers von Finanzprodukten nicht als Behinderung der zwingenden Kündbarkeit zu werten (BGHZ 162, 62).