Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

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1.1 Unwirksame Vereinbarungen Rz. 1 Gemäß § 556g Abs. 1 sind alle Abweichungen von §§ 556d – 556g zulasten des Mieters unwirksam, soweit die vereinbarte Miete die höchstzulässige Miete übersteigt. Zulässige Miete im Sinne von § 556g Abs. 1 Satz 2 ist die sich nach den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff.) ergeben...mehr

Rz. 4 Der Mieter muss ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung eines Teils des Wohnraums haben. Dem Anspruch auf Untervermietungserlaubnis steht nicht entgegen, dass er das zur Untervermietung berechtigende Interesse selbst herbeigeführt hat (AG Mitte, Urteil v. 25.8.2021, 7 C 44/20, GE 2021, 1436). Als berechtigt ist jedes, auch höchstpersönliche Interesse des ...mehr

Rz. 14 Zu den ersetzenden Aufwendungen kommen solche zur Sicherung der Wohnungseinrichtung in Betracht (Abnahme von Gardinen, Aufrollen von Teppichen, Abdecken von Möbeln, Polstersachen und Fußböden, die Sicherung von Gemälden, sonstigem Wandschmuck, Wertsachen, Dokumenten usw., Auslagerung von Möbeln (AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 27.10.2005, 9C 158/05, MM 2006, 299)).Abe...mehr

Rz. 5 Der Begriff der Maßnahmen, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind, ist ein umfassender. Er beinhaltet jede Störung des Mieters in dem vertragsgemäßen Gebrauch durch die Erhaltungsmaßnahmen. Der Mieter muss daher den Zugang zu den Mieträumen gestatten (LG Berlin, Urteil v. 11.8.2016, 63 S 202/16, GE 2016, 1385; LG Berlin, GE 1997, 245) und darf die Arbeiten n...mehr

• 2021 Erweiterte Grundstückskürzung / Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen / § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG Eine auch nur geringfügige Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen schließt die Anwendung der erweiterten Kürzung aus. Geltung hat dies auch dann, wenn es sich bei den Betriebsvorrichtungen um wesentliche Bestandteile des Gebäudes handelt. Fraglich ist, wie im Fall der Ver...mehr

Rz. 8 Die entscheidende Frage ist, für welche Personen der Mieter ein berechtigtes Interesse an ihrer Aufnahme in die Wohnung geltend machen kann. Eine Rolle spielen insoweit einmal diejenigen Angehörigen im weiteren Sinne, denen der Mieter den Gebrauch der Mietsache nicht im Rahmen des § 540 Abs. 1 überlassen werden darf, weil es sich um Dritte i. S. dieser Bestimmung hande...mehr

Rz. 18 Der Mieter kann die Auskunft grundsätzlich einklagen, wenn der Vermieter die geschuldete Auskunft nicht erteilt. Die Darlegungs- und Beweislast für den Verstoß gegen die höchstzulässige Miete nach § 556d Abs. 1 trägt der Mieter (Fleindl, WuM 2015, 212). Hinsichtlich des Rückforderungsanspruchs hat der Mieter zu beweisen, dass er qualifiziert sowie rechtzeitig gerügt ha...mehr

Rz. 9 Nur die Rüge des Mieters selbst oder die eines von ihm bevollmächtigten Dritten ist geeignet, Rückforderungsansprüche i. S. d. § 556 Abs. 2 a. F. gegenüber dem Vermieter zu begründen (vgl. BGH, Urteil v. 26.5.2010, Xa ZR 124/09, NJW 2010, 2950 und v. 27.5.2010, VIII ZR 45/19, GE 2020, 787; LG Berlin II, Urteil v. 8.8.2024, 67 S 92/24, GE 2024, 1200). Der Mieter muss all...mehr

Rz. 13 Der Anspruch auf Erteilung der Gebrauchsüberlassungserlaubnis besteht nicht, wenn dem Vermieter die Überlassung des Wohnraums an einen Dritten nicht zugemutet werden kann. Dies ist der Fall, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder sonst dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 1...mehr

Rz. 3 Der Mieter hat nach § 553 Abs. 1 Satz 1 nur einen Anspruch auf Erlaubnis zur Überlassung eines Teils des Wohnraums; dieses Tatbestandsmerkmal wird unterschiedlich ausgelegt. Nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil v. 11.6.2014, VIII ZR 349/13, GE 2014, 998; BGH NJW 2006, 1200; BGH, Urteil v. 23.11.2005, VIII ZR 4/05, GE 2006, 249) genügt es, wenn der Mieter jedenf...mehr

Rz. 17 Der Duldungsanspruch kann prozessual grundsätzlich nur im Wege der Klage durchgesetzt werden, nicht im Mahnverfahren. Die Klage muss auf Duldung des Mieters zu einer im Einzelnen genau zu bezeichnenden Maßnahme gerichtet sein, nicht auf Zustimmung. Die Klage kann sich u. U. auch auf Unterlassung von Behinderungen oder – soweit eine Mitwirkungspflicht des Mieters bejah...mehr

Rz. 10 Der Mieter kann ab der Rüge die Zahlung nicht geschuldeter Miete verweigern bzw. Rückzahlung verlangen. Der Mieter kann die gesamte seit Beginn des Mietverhältnisses zu viel gezahlte Miete zurückfordern, wenn er den Verstoß gegen die "Mietpreisbremse" in den ersten 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses rügt. Bei Rüge nach Ablauf von 30 Monaten hat der Mieter ei...mehr

Rz. 12 Die Instandsetzungsarbeiten müssen rechtzeitig angekündigt werden. Dafür sind einerseits Art, Dringlichkeit und dem Umfang der Maßnahme (BGH, Versäumnisurteil v. 4.3.2009, VIII ZR 110/08, WuM 2009, 290; LG Berlin , Hinweisbeschluss v. 18.2.2019, 65 S 5/19, a. a. O.), andererseits die persönlichen und zeitlichen Planungen des Mieters (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 55...mehr

Rz. 15 Der Vermieter hat auf Verlangen Vorschuss zu leisten. Das Vorschussverlangen des Mieters ist formlos, doch müssen Art und Umfang der voraussichtlichen Aufwendungen dargelegt und aufgeschlüsselt werden. Den Aufwendungsersatzanspruch kann der Mieter auch im einstweiligen Verfahren durchsetzen (AG München, ZMR 2013, 364; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555a Rn. 59; a. A....mehr

Rz. 10 Die inhaltlichen Anforderungen richten sich nach der Art und dem Umfang der in Aussicht genommenen Arbeiten. Technische Spezialkenntnisse voraussetzende Angaben zu den beabsichtigten Arbeiten genügen dem Informationsinteresse des Mieters nicht. Anzukündigen sind ferner der Beginn und das voraussichtliche Ende der Arbeiten. Die bloße Angabe eines Zeitraumes für den Beg...mehr

Rz. 2 Nach § 555a Abs. 1 hat der Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind. Das sind diejenigen, die darauf abzielen, die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555a Rn. 1) und das Mietobjekt in ein...mehr

Rz. 22 Bereits im Wohnraummietvertrag können Vereinbarungen über die Gebrauchsüberlassung getroffen werden. Dabei dürfte zwischen der Vereinbarung "Untervermietung ist gestattet" und der Gestattung, "einen Untermieter in die Wohnung aufzunehmen", zu unterscheiden sein. Bei der Klausel "Untervermietung ist gestattet" darf der Mieter die gesamte Wohnung an einen Dritten überla...mehr

Rz. 21 Der Anspruch auf Erteilung der Gebrauchsüberlassungserlaubnis ersetzt jedoch nicht die Erlaubnis selbst und verleiht dem Mieter nicht von vornherein die Befugnis, einen Teil der Wohnung einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. Dies folgt auch aus dem Zweck des § 540 Abs. 1, den Vermieter davor zu schützen, dass ihm ein anderer Nutzer neben seinem Vertragspartner aufg...mehr

Rz. 13 Die vorherige Information des Mieters ist entbehrlich, wenn der Mieter der Erhaltungsmaßnahme wirksam zugestimmt hat (LG Berlin, GE 1990, 315) oder sie tatsächlich geduldet hat, indem er die Handwerker die angekündigte Maßnahme in der Wohnung hat ausführen lassen (KG, RE v. 1.9.1988, 8 RE-Miet 4048/88, GE 1988, 993; OLG Stuttgart, RE v. 24.4.1991, 8 RE-Miet 1/90, NJW-...mehr

Rz. 2 Der Mieter hat nur dann einen Anspruch auf Gebrauchsüberlassungserlaubnis, wenn das berechtigte Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist (AG Lichtenberg, Urteil v. 19.8.2020, 15 C 1620, GE 2021, 888). Entscheidend ist mithin nicht das Datum der Gebrauchsüberlassung, sondern dasjenige des Abschlusses des ...mehr

Rz. 11 Die Ankündigung unterliegt keiner Form (LG Berlin, Hinweisbeschluss v. 18.2.2019, 65 S 5/19, a. a. O.). Die Erhaltungsmaßnahmen können daher auch mündlich angekündigt werden. Dennoch sollte die Ankündigung zu Beweiszwecken schriftlich erfolgen, ohne dass die Anforderungen der gesetzlichen Schriftform eingehalten zu werden brauchen. Ein Aushang im Treppenhaus ist ebens...mehr

Rz. 24 Antrag des Mieters auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis Einschreiben/Rückschein Frau/Herrn … (Vor- und Zuname/n des Vermieters/der Vermieter) … (Straße, Hausnummer, Ort) Sehr geehrte(r) Frau/Herr …, mit Mietvertrag vom … habe ich von Ihnen die Wohnung im … Erdgeschoss/Obergeschoss des Vorderhauses/Hinterhauses/Seitenflügels/Quergebäudes/Gart...mehr

Rz. 15 Erteilt der Vermieter die geschuldete Auskunft nicht, ist kann Mieter bis zur Erteilung der Auskunft ein Zurückbehaltungsrecht an den zukünftigen Mieten gemäß § 273 geltend machen (Blank, WuM 2014, 642). Die Nichterteilung der geforderten Auskunft stellt zugleich die Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht dar, die den Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet. Gl...mehr

Rz. 4 Möchte der Vermieter sich hinsichtlich der Zulässigkeit der Miethöhe zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses oder später, z. B. bei einer Rüge des Mieters, auf die Vormiete berufen, muss er dem Mieter die Höhe der Vormiete mitteilen. Persönliche personenbezogene Daten zum Vormieter müssen nicht mitgeteilt werden, der Mieter kann aber insoweit Auskunft nach § 556g Abs. 3 ve...mehr

Rz. 16 Zunächst haben es die Vertragsparteien in der Hand festzulegen, wie der vereinbarte Gegenstand beschaffen sein muss um als (noch) vertragsgemäß zu gelten. § 555a Abs. 1 ist dispositives Recht; § 555a Abs. 5 erklärt nur von den Abs. 2 oder 3 abweichende Vereinbarungen für unwirksam. Die in vielen Formularmietverträgen zu findende Bestimmung, dass sich der Mieter verpfl...mehr

Rz. 1 Der Anspruch aus § 553 Abs. 1 steht nur dem Mieter von Wohnraum zu. Bei einer Mietermehrheit braucht das dafür erforderliche berechtigte Interesse nicht bei sämtlichen Mietern zu bestehen (LG Berlin, Urteil v. 9.1.2024, 67 S 184/23, GE 2024, 149). Bei Mischmietverhältnissen, die sich sowohl auf Wohnraum als auch auf Geschäftsraum beziehen, kommt es darauf an, ob nach de...mehr

Rz. 7 Den Anforderungen an die Auskunftspflicht des Vermieters nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 ist Genüge getan, wenn er dem Mieter vor der Abgabe von dessen Vertragserklärung unaufgefordert die Auskunft erteilt, bei dem Abschluss des Mietvertrags handele es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung der Wohnung; der Vermieter ist nicht gehalten, über Umfa...mehr

Rz. 17 Die Geltendmachung von abgetretenen Ansprüchen durch Inkassodienstleister ist durch die nach § 10 Abs. 1 Satz1 Nr. 1 RDG zu beurteilende Tätigkeit (noch) von der Befugnis gedeckt, Inkassodienstleistungen gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG (Forderungseinzug) zu erbringen (BGH, Urteil v. 24.5.2023, VIII ZR 373/21, GE 2023, 793; BGH, Urteil v. 18.5.2022, VIII ZR 9/22, ZMR 2022,...mehr

• 2020 Auswirkungen des SolZ 2021 auf die steuerliche Belastung von gewerblichen und nicht gewerblichen Einzelunternehmen/§ 15 EStG/SolZ 2021 Die Erhöhung der Freigrenze beim Solidaritätszuschlag von derzeit 972 EUR auf 16956 EUR (SolZ 2021) führt zu einer steuerlichen Entlastung von Personenunternehmen gegenüber Kapitalgesellschaften. Steuerliche Belastungsunterschiede ergeb...mehr

Rz. 3 Ein Vermieter, der eine aufgrund einer der Ausnahmen von den Regelungen der sog. Mietpreisbremse zulässige höhere Miete fordert, muss dem Mieter unaufgefordert bereits vor Abschluss des Mietvertrags Auskunft darüber erteilen, dass eine solche Ausnahme vorliegt. Mietverhältnisse, die vor Inkrafttreten des § 556g am 1.1.2019 begründet worden sind aber erst danach begonne...mehr

• 2020 Doppelbesteuerung von Renten / Verfassungsmäßigkeit / § 22 EStG Nach den Vorgaben des BVerfG darf die Rentenbesteuerung nicht zu einer Doppelbesteuerung führen. Dagegen dürfte die Rentenbesteuerung mathematisch nachweisbar verstoßen. Dies ergibt sich allein schon daraus, dass die Renteneinkommen ab einem Rentenbeginn im Jahr 2040 in voller Höhe der Besteuerung unterlie...mehr

Rz. 13 Soweit der Mieter Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen verlangt, weil der Vermieter die gemäß § 556d Abs. 1 zulässige Miete gemäߧ 556e Abs. 2 bzw. § 556f Satz 2 überschreiten will, muss die Auskunft den Anforderungen des § 556b Abs. 1 Satz 2, Satz 3 entsprechen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 556g Rn. 36), also Angaben enthalten über die Art und ggf. den Umfang d...mehr

Rz. 8 Verstöße gegen die Auskunftspflicht führen zum Rechtsverlust des Vermieters. Soweit der Vermieter die Auskunft nicht erteilt, kann er sich auf eine nach diesen Ausnahmen zulässige Miete nicht berufen. Kommt der Vermieter seiner Informationspflicht also nicht nach, kann er nur die Mindestmiete verlangen (ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 %). Hinweis Endgültiger An...mehr

Rz. 1 Gemäß § 556g Abs. 1 sind alle Abweichungen von §§ 556d – 556g zulasten des Mieters unwirksam, soweit die vereinbarte Miete die höchstzulässige Miete übersteigt. Zulässige Miete im Sinne von § 556g Abs. 1 Satz 2 ist die sich nach den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff.) ergebende Miete; die zulässige Miete...mehr

• 2020 Steuerfreiheit von Bildungsleistungen / Vereinbarkeit mit dem Unionsrecht / § 4 Nr. 21 Buchst. a UStG Die Regelung in § 4 Nr. 21 Buchst. a Doppelbuchst. bb UStG ist mit dem Unionsrecht nicht vereinbar. § 4 Nr. 21 Buchst. a Doppelbuchst. bb UStG verlangt eine Bescheinigung der zuständige Landesbehörde, wonach auf einen Beruf oder eine vor einer juristischen Person des ö...mehr

Rz. 193 Abbruchkosten: Für vertragliche Verpflichtungen zum Abbruch von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden besteht Rückstellungspflicht.[1] Die Rückstellungsbildung erfolgt als sog. unechte Ansammlungsrückstellung bzw. Verteilungsrückstellung.[2] Für öffentlich-rechtliche Verpflichtungen ist analog zu verfahren, soweit mit einer hinreichenden Wahrscheinlichkeit der Inanspr...mehr

Rz. 6 Achtung Entscheidend sind Mietvertragsabschluss und Nutzungsbeginn nach dem 1.10.2014. Wenn die Wohnung erstmals nach dem 1.10.2014 vermietet, aber schon vor dem Stichtag (selbst) genutzt worden ist, muss der Vermieter die Mietpreisbremse einhalten. Nähere Informationen sind erst im Rahmen des Auskunftsverlangens nach § 556 Abs. 3 zu erteilen. Der Vermieter erfüllt sein...mehr

Rz. 18 Schreiben des Vermieteranwalts auf Duldung von Reparaturmaßnahmen Einschreiben/Rückschein Frau/Herrn … (Vor- und Zuname des Mieters/der Mieter) … (Straße, Hausnummer und Lage der Wohnung im Gebäude, Ort) Sehr geehrte(r) Frau/Herr …, hiermit zeige ich an, dass ich Herrn/Frau … vertrete, von dem/denen Sie mit Mietvertrag vom … die Wohnu...mehr

Rz. 11 Es genügt den inhaltlichen Anforderungen der vorvertraglichen Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 1a S. 1 Nr. 1 BGB, wenn der Vermieter, der sich auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB berufen will, dem Mieter die Höhe der mit dem Vormieter vertraglich vereinbarten Vormiete mitteilt. Eine Verpflichtung des Vermieters, nicht nur die ihm ohne Weiteres bekannte v...mehr

• 2020 Hinzurechnungen in der Betriebsprüfungspraxis / § 8 Nr. 1 GewStG Fragen der gewerbesteuerlichen Hinzurechnung nach § 8 Nr. 1 GewStG spielen im Rahmen von Betriebsprüfungen eine große Rolle. Bei Entgelten i.S.v. § 8 Nr. 1 Buchst. a GewStG geht es zumeist um die Frage, ob Gebühren oder sonstige Aufwendungen als Gegenleistung für die Überlassung des Fremdkapitals anzusehe...mehr

Rz. 136 Soweit bei Bilanzaufstellung im Zusammenhang mit dem schwebenden Geschäft stehende VG aktiviert werden (z. B. unfertige Leistungen im Vorratsvermögen), sind diese zunächst um den erwarteten Verlust abzuschreiben, da eine außerplanmäßige Abschreibung Vorrang vor einer Drohverlustrückstellung hat. Der Vorrang der aktivischen Abschreibung begründet sich aus Art. 20 Abs....mehr

Rz. 12 Auskünfte über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d) braucht der Vermieter nicht zu erteilen, wenn ein (einfacher oder qualifizierter) Mietspiegel besteht; der Mieter kann allerdings Auskunft darüber verlangen, welche Kriterien der Vermieter zur Einordnung der Wohnung in ein bestimmtes Mietspiegelfeld herangezogen hat (Blank, WuM 2014, 641). Der Vermieter ...mehr

Rz. 1 § 555a regelt, wann und unter welchen Voraussetzungen der Mieter Maßnahmen des Vermieters zu dulden hat, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind. Ob die Wohnung freifinanziert, preisgebunden oder öffentlich gefördert ist, ist für die Duldungspflicht unerheblich. Absatz 1 entspricht § 554 Absatz 1 a. F. Die hinzugefügte Legaldefinition ...mehr

Rz. 4 Die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht bezieht sich grundsätzlich nur auf die "Mietsache". Damit werden von § 555a – wie bisher – die als solche bezeichneten vermieteten Sachen, bei Wohnungen mithin sämtliche zur Wohnung gehörende Räume einschließlich der mitvermieteten Nebengelasse als auch Teile des Gebäudes und Außenanlagen erfasst. Aber auch alle weiteren ...mehr

• 2020 Übertragung einer Immobilie unter Vorbehaltsnießbrauch/Verteilung größeren Erhaltungsaufwands/Tod des Nießbrauchers innerhalb des Verteilungszeitraums/§ 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG Wird ein Grundstück im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge unentgeltlich unter Vorbehaltsnießbrauch übertragen, erzielt der Vorbehaltsnießbraucher Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit der ...mehr

Rz. 16 Der Auskunftsanspruch verjährt in 3 Jahren (BGH, Urteil v. 12.7.2023, VIII ZR 60/22, WuM 2023, 551), beginnend mit dem Auskunftsverlangen des Mieters(BGH, Urteil v. 12.7.2023, VIII ZR 125/22, GE 2023,893; Urteil v. 12.7.2023, VIII ZR 375/21, NZM 2023, 673), nicht schon mit dem Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses (so aber Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 556g Rn. 42; B...mehr

• 2021 Abzug von Aufwendungen zum Erwerb eines Mund-Nasen-Schutzes im Rahmen der COVID-19-Pandemie/§ 4 Abs. 4 EStG/§ 9 EStG/§ 33 EStG Fraglich ist, ob Aufwendungen zum Erwerb eines Mund-Nasen-Schutzes im Rahmen der COVID-19-Pandemie ertragsteuerlich berücksichtigungsfähig sind. Handelt es sich um Aufwendungen, die nicht mit einer Einkunftsart im Zusammenhang stehen, dürfte ei...mehr

• 2020 Branchenübliche Geschäfte unter fremden Dritten als Gestaltungsmissbrauch / Cum/Cum-Gestaltungen / § 42 AO Bei Kapitalerträgen im Zusammenhang mit Cum/Cum-Gestaltungen gilt ab dem 1.1.2016 die Regelung in § 36a EStG. Fraglich ist, ob derartige Gestaltungen vor dem 1.1.2016 - so die Auffassung der FinVerw (BMF v. 17.7.2017, BStBl I 2017, 986) - generell als Missbrauch v...mehr