Betriebskosten
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Die Betriebskosten als Teil der Nebenkosten muss der Mieter neben der Grundmiete tragen, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Welche Kosten und in welcher Höhe abgerechnet werden dürfen und was in die Abrechnung gehört – alle Informationen zum Thema im Überblick.
Bei der Nutzung einer Immobilie fallen Betriebskosten für Eigentümer an. Vermieter von Wohnungen und Gewerberäumen können einen Teil der Ausgaben auf die Mieter umlegen. Das sind die Regeln.
Grundlagen der Betriebskosten: Was Mieter und Vermieter wissen müssen
Betriebskosten werden nach § 1 Abs. 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV) als die Kosten bezeichnet, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.
Die Umlage der Betriebskosten muss im Mietvertrag wirksam vereinbart und die Kostenpositionen explizit dort festgehalten werden. Sonst muss der Vermieter die Betriebskosten allein tragen. Welche Kosten bei der Wohnraummiete ein Vermieter auf die Mieter umlegen darf, regelt § 2 BetrKV.
Wichtig: Bei gewerblichen Mietverhältnissen können auch Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden, die nicht in der Betriebskostenverordnung aufgezählt sind.
Umlagefähige Betriebskosten: Welche Kosten können abgerechnet werden?
Zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen:
- die Grundsteuer (Höhe kann je nach Kommune unterschiedlich ausfallen)
- Kosten der Wasserversorgung (inklusive Miet- und Eichungskosten von Wasserzählern und Wartungskosten von Wassermengenreglern)
- Kosten für die Entwässerung (Kanal- und Sielgebühren, Betriebskosten von Entwässerungspumpe)
- Heizkosten (Heizung und Warmwasser)*
- Kosten für den Betrieb des Aufzugs
- Kosten für Müllabfuhr und Straßenreinigung
- Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- Kosten für Gartenpflege
- Beleuchtungskosten (Außenbereich und gemeinschaftlich genutzte Räume)
- Kosten für den Schornsteinfeger (auch Kosten für gesetzliche Immissionsmessung)
- Kosten für den Hausmeister (Vergütung, Sozialbeiträge, geldwerte Leistungen)
- Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherung (Wohngebäudeversicherungen, Elementarschäden, Glasversicherung, Gebäudehaftpflicht)
- Sonstige Kosten, die den aufgezählten Positionen vergleichbar sind, kann der Vermieter nur dann als Betriebskosten umlegen, wenn sie im Mietvertrag explizit definiert sind. Hier können etwa die Kosten für die Wartung von Rauchmeldern und Feuerlöschern oder die Reinigung der Dachrinne als umlagefähig vereinbart werden.
Der Verteilerschlüssel legt fest, wie Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden – die Wohnfläche ist der häufigste Maßstab. Er gilt auch dann, wenn im Mietvertrag kein anderer Schlüssel festgelegt ist. Das ist in § 556a Abs. 1 BGB geregelt. Strom, Wasser, Gas werden verbrauchsabhängig umgelegt.
*Wichtig: Bei den Heizkosten sind gemäß Heizkostenverordnung "mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert" verbrauchsabhängig zu verteilen. 30 bis 50 Prozent der Heizkosten werden flächenabhängig umgelegt.
Die Wohneinheit als Schlüssel kommt infrage, wenn alle Wohnungen gleich sind oder der Kostenfaktor unabhängig von Wohnfläche oder Verbrauch allen Wohneinheiten den gleichen Nutzen bringt. Die Anzahl der zum Haushalt gehörenden Personen ist sinnvoll, wenn es zum Beispiel um Posten wie Müllgebühren geht. Eine Aufschlüsselung nach Kubikmeter umbauter Raum kann gerechter sein als nach Wohnfläche, wenn Wohnungen Räume mit unterschiedlicher Höhe haben.
Besonderheit: Bei Eigentumswohnungen werden Betriebskosten in der Regel nach dem Schlüssel Miteigentumsanteile abgerechnet.
Wirtschaftlichkeitsgebot
Der Vermieter darf Betriebskosten nicht in beliebiger Höhe umlegen. Nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot muss der Vermieter die Kosten so weit wie möglich und zumutbar begrenzen. Das heißt nicht, dass er immer den preisgünstigsten Anbieter für eine Leistung wählen muss.
Für die Wohnraummiete gilt § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB: "Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten." Das gilt gemäß § 560 Abs.5 BGB auch bei Betriebskostenanpassungen: "Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten."
Wichtig: Für die Vermietung von Gewerberäumen gibt es keine vergleichbare gesetzliche Regelung. Grundsätzlich muss aber auch dort das Gebot der Wirtschaftlichkeit eingehalten werden.
Vermieter dürfen Mieter also nur mit Kosten belasten, die wirtschaftlich angemessen sind. Im Rahmen der Privatautonomie haben Vermieter – unter Einhaltung eines entsprechenden Kosten-Nutzen-Verhältnisses – einen Ermessensspielraum und können die Kosten je nach Einzelfall, etwa nach Größe, Art und Lage der vermieteten Immobilie, (regelmäßig) objektiv bewerten.
Wenn Betriebskosten dem Wirtschaftlichkeitsgebot widersprechen, muss der Mieter sie nicht tragen. Grundsätzlich muss der Mieter beweisen, dass in der Abrechnung ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot erfolgt ist.
Betriebskostenabrechnung
Die häufigste Form der Betriebskostenabrechnung ist die Vorauszahlung – die ist In der Regel ist im Mietvertrag vereinbart. Der Mieter zahlt dann monatlich einen festgelegten Betrag für die laufenden Kosten, die bei der Bewirtschaftung der Wohnimmobilie anfallen.
Der Vermieter ist dann gemäß § 556 Abs. 3 BGB verpflichtet, alle Kosten abzurechnen und dem Mieter einmal jährlich eine Betriebskostenabrechnung zu erteilen. Dabei muss der Vermieter bestimmte formelle und inhaltliche Anforderungen beachten: Die Abrechnung muss Mindestinhalte erfüllen und dem Mieter rechtzeitig (innerhalb einer gesetzlichen Frist) in schriftlicher Form zugestellt werden.
Form: Grundsätzlich gilt, dass die Betriebskostenabrechnung so gestaltet ist, dass sie ein Mieter ohne betriebswirtschaftliche Bildung nachvollziehen kann. Zu den Anforderungen gehören unter anderem das Datum der Abrechnung, Angaben zum Aussteller, zur abzurechnenden Wohnung und zum Abrechnungszeitraum, die Aufstellung der Gesamtkosten, der Anteil nach Mieter, der Verteilerschlüssel sowie Angaben zu Nachzahlungen oder Rückzahlungen.
Gesetzliche Frist: Die Abrechnung muss innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums übersendet werden. Versäumt der Vermieter diese Frist, kann er vom Mieter keine Nachzahlung verlangen, die über die vereinbarten Vorauszahlungen hinausgeht.
Wichtig: Für gewerbliche Mietverhältnisse gilt die Abrechnungsfrist nicht.
Statt einer monatlichen Vorauszahlung auf die Betriebskosten können die Vertragsparteien auch eine Betriebskostenpauschale vereinbaren. Dann ist eine Abrechnung über die Betriebskosten entbehrlich.
