Alexander C. Blankenstein
Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich mit einfachem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer möglich.
Voraussetzungen
- Die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung enthält kein Verbot der Vermietung von Gemeinschaftseigentum.
- Keinem der Wohnungseigentümer erwächst durch die Vermietung ein Nachteil i. S. v. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG.
Nachteilig ist die Vermietung, wenn ein Eigenbedarf besteht oder nachträglich entsteht, wenn die Vermietung zu einer unzumutbaren bzw. nicht nur ganz geringfügigen Beeinträchtigung führt oder wenn die Gegenleistung kein adäquates Äquivalent für die Nutzungsüberlassung darstellt.
Langfristige Vermietung
Durch eine langfristige Vermietung von Gemeinschaftseigentum wird kein Sondernutzungsrecht begründet.
Vermietung einer Außenfläche zwar grundsätzlich möglich…
Beschließen die Wohnungseigentümer mit Mehrheit, einen Teil des Gemeinschaftseigentums (hier: eine Außenfläche) an einen Teileigentümer zwecks Untervermietung an dessen gewerblichen Mieter zu vermieten, handelt es sich nicht um die Einräumung eines Sondernutzungsrechts, sondern um eine Gebrauchsregelung nach § 19 Abs. 1 WEG, über die durch Mehrheitsbeschluss entschieden werden kann. Dies gilt, soweit keine Vereinbarung entgegensteht und den Wohnungseigentümern kein Nachteil erwächst.
…sie darf allerdings nicht mit Nachteilen verbunden sein
Die Vermietung der im gemeinschaftlichen Eigentum befindlichen Freifläche vor einem Café im Erdgeschoss einer Wohnanlage kann ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn örtlich konkrete Störungen durch den Betrieb des Cafés im Freien zu erwarten sind.
Die (übrigen) Wohnungseigentümer sind im Fall der Vermietung von einer Nutzung des vermieteten gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen. Im Gegenzug tritt an die Stelle des Mitgebrauchs die Miete, die der Gemeinschaft zufließt. Auch liegt kein dauerhafter Entzug des Gebrauchsrechts vor, weil das Mietverhältnis gekündigt werden kann. Insoweit kann auch ein Beschluss über die langfristige Vermietung von Gemeinschaftseigentum ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und stellt keine Begründung eines Sondernutzungsrechts dar.
Anfechtbarkeit, soweit Vermietung mit baulicher Veränderung verbunden ist
Eine erfolgreiche Beschlussanfechtung über eine langfristige Vermietung von Bereichen des Gemeinschaftseigentums wäre denkbar, wenn das Gemeinschaftseigentum für die Dauer der Vermietung baulich verändert und die bauliche Veränderung zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führen würde oder mit einer unbilligen Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer verbunden wäre und diese unbillige Beeinträchtigung bereits zum Zeitpunkt der Beschlussfassung feststünde. In einem solchen Fall wäre die Grenze des § 20 Abs. 4 WEG überschritten. Allerdings dürften derartige Fälle in der Praxis kaum eine Rolle spielen.
Auch über die Verpachtung einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Fläche einer Wohnungseigentumsanlage kann im Wege der Gebrauchsregelung durch Mehrheitsbeschluss wirksam entschieden werden, soweit den Wohnungseigentümern dadurch kein Nachteil erwächst. Hieran ändert selbst eine 30-jährige Bindungsdauer an den Pächter nichts, da die Eigentümergemeinschaft ein außerordentliches Kündigungsrecht hat.
Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer auch über die Vermietung von Stellplätzen im Gemeinschaftseigentum einen Beschluss fassen. Im Rahmen der Vermietung von Kellerräumen oder Garagen(-stellplätzen) dürfte eine Vermietung dann noch einen ordnungsmäßigen Gebrauch i. S. v. § 19 Abs. 1 WEG darstellen, wenn mehr derartige Räume vorhanden sind, als durch die Mitglieder der Gemeinschaft genutzt werden können. Ein unmittelbarer Nachteil der Eigentümer gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG wegen der Vermietung ist jedenfalls dann auch unter dem bereits angesprochenen Gesichtspunkt zu verneinen, dass an die Stelle des Mitgebrauchs der Kellerräume der Anteil an den Mieteinnahmen tritt. Eine Beschlussfassung zur Vermietung im Gemeinschaftseigentum stehender Stellplätze an Wohnungseigentümer entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Gemeinschaft im Rahmen ihres Ermessensspielraums für eine gerechte Verteilung der Plätze sorgt. Die Gemeinschaft überschreitet allerdings ihren Ermessensspielraum, wenn sie eine Nutzungsregelung entgegen der Verkehrsanschauung beschließt, die den anliegenden Eigentümern von Wohnungen oder Garagen jegliche Nutzung angrenzender, nicht vermieteter Gemeinschaftsflächen untersagt.
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Vertragspartnerin
Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum stellt eine Verwaltungsmaßnahme dar und unterfällt somit dem Bereich, in dem die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 9a Abs. 2 WEG die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer ausübt bzw. erfüllt. Vertragspartnerin des Mieters ist demnach die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Mieteinnahmen fließen dabei nach § 9a Abs. 3 WEG in das Gemeinschaftsvermögen. Der Verwalter hat...