Rechnungslegung (WEMoG) / 4 Rechtsprechungsübersicht

Alexander C. Blankenstein

Der Verwalter ist verpflichtet, der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach Beendigung seiner Tätigkeit Rechnung zu legen und Guthaben auf den Gemeinschaftskonten an sie herauszugeben.^{^[1]}

Die Verpflichtung des Verwalters zur Rechnungslegung entfällt für die zurückliegenden Jahre, in denen er durch Beschluss genehmigte Jahresabrechnungen erstellt hat, jedenfalls dann, wenn ihm für das jeweilige Jahr zudem durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung Entlastung erteilt wurde.^{^[2]}

Der ausscheidende Verwalter muss unter Beifügung der entsprechenden Belege alle Einnahmen und Ausgaben verständlich und nachvollziehbar darlegen. Ausgaben, die der Verwalter nicht belegen kann, werden dabei nicht anerkannt. Dadurch entstehende Fehlbeträge hat der Verwalter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer grundsätzlich auszugleichen.^{^[3]}

Der Auskunftspflichtige kann sich nicht wegen Weggabe der von ihm angelegten Schriftstücke auf eine Unmöglichkeit der Rechnungslegung berufen, wenn ihm der Berechtigte die für die Rechnungslegung benötigten Unterlagen zurückreicht. Der Auskunftsberechtigte ist nicht verpflichtet, sich selbst durch Auswertung der Unterlagen die gewünschten Erkenntnisse zu verschaffen.^{^[4]}

Im Unterschied zur Jahresabrechnung muss der zur Rechnungslegung verpflichtete Verwalter keine Einzelabrechnungen erstellen.^{^[5]}

Die Verpflichtung des Verwalters, nach Beendigung seiner Tätigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Rechnung zu legen, umfasst neben der verständlichen und nachvollziehbaren Darlegung aller Einnahmen und Ausgaben auch – unter Beifügung der entsprechenden Belege – eine Aufstellung der noch bestehenden Forderungen, Verbindlichkeiten und Kontostände.^{^[6]}
Die Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist bei Beendigung ihrer Tätigkeit zur Rechnungslegung verpflichtet (§§ 675, 666 BGB). Dies umfasst neben der verständlichen und nachvollziehbaren Darlegung aller Einnahmen und Ausgaben auch eine Aufstellung der noch bestehenden Forderungen und Verbindlichkeiten unter Beifügung der entsprechenden Belege.^{^[7]}

Der Verwalter von Eigentumswohnungen ist gem. §§ 675, 666 BGB bezüglich der von ihm ausgeübten Verwaltertätigkeit zur Rechnungslegung verpflichtet. Der Inhalt der Pflicht zur Rechenschaftslegung ergibt sich aus § 259 Abs. 1 BGB; der Leistungsort bestimmt sich nach § 269 BGB. Leistungsort für die dem Verwalter obliegende Hauptverbindlichkeit, die ordnungsmäßige Verwaltung der Wohnanlage, ist auch bei überörtlich arbeitenden Verwaltungsgesellschaften vornehmlich der Ort der Wohnanlage. Damit ist dieser – nicht der Sitz der Verwaltungsgesellschaft – auch der für die Vorlage von Abrechnungsbelegen über die Verwaltung maßgebliche Leistungsort i. S. d. § 269 BGB.^{^[8]}

Erstellt der nach Beendigung seiner Tätigkeit zur Rechnungslegung verpflichtete Verwalter diese nicht ordnungsgemäß, so ist er der Gemeinschaft in Höhe des notwendigen Aufwands für einen an seiner Stelle beauftragten Dritten zum Schadensersatz aus dem Gesichtspunkt einer Schlechterfüllung des Verwaltervertrags verpflichtet.^{^[9]}

Vermischt der Verwalter die Verwaltung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – sei es auch von dieser geduldet – mit der ihm von einzelnen Eigentümern vermieteter Wohnungen aufgetragenen Verwaltung einer "Mietpool-Gemeinschaft" (hier: Gemeinschafts- und Sondereigentums-Geldbewegungen, insbesondere auch Einnahmen und Ausgaben des "Mietpools" auf einem einheitlichen Konto), so entbindet ihn dies nicht von seiner Verpflichtung, im Rahmen seiner Rechnungslegungspflicht eine geordnete und übersichtliche inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben vorzulegen, die eine Zuordnung der einzelnen Einnahmen und Ausgaben im für die Rechnungslegung maßgeblichen Zeitraum ermöglicht.^{^[10]}

Bemisst sich die Beschwer für den unterlegenen Antragsgegner nach dem Aufwand für die Auskunftserteilung oder Rechnungslegung, so richtet sich danach auch der Geschäftswert in der Rechtsmittelinstanz.^{^[11]}

Der Verwalter handelt vorwerfbar pflicht- und treuwidrig, wenn er die von ihm bei seinem Ausscheiden aus dem Amt geschuldete Rechnungslegung jahrelang verzögert und dadurch erhebliche Überziehungszinsen zulasten des als offenes Treuhandkonto geführten Gemeinschaftskontos verursacht. Der ehemalige Verwalter kann Freistellung von diesen Überziehungszinsen nicht im Rahmen seines grundsätzlich bestehenden Aufwendungsersatzanspruchs verlangen, da die Zinslast einen Schaden darstellt, den der Verwalter den Wohnungseigentümern wegen schuldhafter Pflichtverletzung zu erstatten hat.^{^[12]}

Der Verwalter ist nicht nur im Fall der Rechnungslegung, sondern auch im Fall der Jahresabrechnung verpflichtet, über seine mit Einnahmen und Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen. Er hat den Wohnungseigentümern daher in beiden Fällen eine die geordnete Zusammens...

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