Betriebskostenabrechnung – Rechte der Mieter und Vermieter / 2.1 Abrechnung nach Fristablauf

Rudolf Stürzer

Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann der Vermieter keine Nachforderung mehr verlangen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.^{^[1]}

Strittig ist, ob sich der Vermieter das Verschulden eines externen Dienstleisters, z. B. eines Abrechnungsunternehmens gem. § 278 BGB zurechnen lassen muss.^{^[2]}

Das verspätete Erstellen der Abrechnung durch eine vom Vermieter beauftragte Firma hat der Vermieter gem. §§ 276, 278 BGB zumindest dann zu vertreten, wenn er sich nicht rechtzeitig und mit der gebotenen Nachhaltigkeit darum bemüht hat, die Firma zur rechtzeitigen Erstellung der Abrechnung anzuhalten.^{^[3]}

Praxis-Beispiel

Nicht vom Vermieter zu vertretende Verspätung

Nicht zu vertreten hat der Vermieter eine verspätete Abrechnung jedenfalls dann, wenn die Grundsteuer von der Gemeinde rückwirkend neu festgesetzt worden ist, da dies nicht im Einflussbereich des Vermieters liegt.^{^[4]}

Ferner hat der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, wenn der Mieter dem Vermieter nach Auszug aus der Wohnung seine neue Anschrift nicht (rechtzeitig) mitgeteilt hat. Dann kann sich der Mieter nach Treu und Glauben nicht auf die Versäumung der Ausschlussfrist berufen. Gleiches gilt, wenn der Mieter dem Einwohnermeldeamt seine neue Adresse nicht mitgeteilt oder den rechtzeitigen Zugang der Abrechnung anderweitig vereitelt hat, z. B. durch Nichtanbringen bzw. Entfernen seines Namens vom Briefkasten oder unterlassener Information des Vermieters über einen Namenwechsel nach Eheschließung.^{^[5]}

Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters kann der Vermieter jedoch auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat, da es sich insofern nicht um Nachforderungen i. S. v. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB handelt.^{^[6]}

[1] § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB,

s. Betriebskostenabrechnung: Umlage und Abrechnungsfrist.

[2] So z. B. AG Essen, Urteil v. 31.8.2007, 131 C 43/07, DWW 2008, 65, wonach der Vermieter z. B. keinen Anspruch auf Nachzahlung von Heizkosten hat, wenn dem Mieter die Abrechnung aufgrund eines Verschuldens des Abrechnungsunternehmens verspätet mitgeteilt worden ist; siehe hierzu auch Münchener Kommentar, BGB, 4. Aufl., § 556 Rn. 57; Sternel, ZMR 2001, 937.

[3] AG Rudolstadt, Urteil v. 16.2.2012, 1 C 529/11, WuM 2012, 370.

[4] LG Rostock, Urteil v. 27.2.2009, 1 S 200/08, ZMR 2009, 924.

[5] AG Frankfurt/M., Urteil v. 20.3.2019, 380 C 296/18.

[6] BGH, Urteil v. 31.10.2007, VIII ZR 261/06, WuM 2007, 700.

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